마지막으로 오늘의 하이라이트 동구입니다. 앞서 대장 그래프에서 살펴보았다시피 상대적으로 많이 눌려있습니다.
<출처:리치고>
남구 대장과 평단가 2배 이상 차이가 나고요. 남구 외 중구와 북구, 울주군 대장과의 평단가격도 약 500만원 정도 차이를 보입니다. 전세가율도 77%로 다른구들에 비해 여전히 높은 전세가율 보이고 있습니다.
<출처: 카카오 맵>
동구의 위성지도를 보면 북쪽으로는 산으로 막혀 있고, 동쪽과 서쪽, 남쪽은 현대중공업, 현대미포조선 등과 더불어 바다로 둘러 쌓여있습니다. 지도만 봤을 때 동구에 새로운 집을 지을 빈 땅은 보이지 않으며, 재개발이나 재건축으로 공급을 해야하지 않을까라는 생각도 듭니다.
과거에는 도시 구조의 한계로 언덕이 많고 도로환경이 좋지 않아 울산 시가지와 연결되지 않아 독자적인 생활권을 유지하였으나, 2015년 울산대교 개통으로 울산 시가지와 연결되었습니다.
울산 동구 부동산 흐름
<출처:부동산지인>
동구 흐름을 보면 12년 전까지 수요대비 공급량이 많음에도 시장강도와 거래량 강하게 상승하며, 매매가를 상승시킵니다. 그러다가 2012년 지속되는 과다공급과 더불어 지역기반산업인 조선업이 중국과의 경쟁으로 약간 침체의 기미를 보이자 시장강도가 약간하락하며 매매가가 하락했다가 약 1년정도의 조정기를 거칩니다.
이내 공급물량이 감소하고 조선업도 2013년부터 다시 기지개를 펴면서 다시금 시장강도와 거래량이 오르면서 다시 상승기를 보입니다.
하지만 지속되는 과다 공급과 14년 말 사상 최대의 조선업 적자 쇼크와 함께 기나긴 조선업의 기나긴 불황이 시작되면서 동구 부동산 역시 장기간 하락기에 접어들게 됩니다.
미분양도 2010년대 초반 동구 상승기와 함께 기존 악성 미분양들이 소진되었고, 과다 공급으로 인해 발생한 미분양 역시 점차 소진되었습니다. 이내 짧은 조정기에 다시 미분양 발생 되었으나, 재상승과 함께 다시 소진되었습니다.
다른 구와 마찬가지로 울산 동구도 2019년 바닥을 찍고 조금씩 시장 강도가 오르다가 2020년부터 조선업이 다시 시동을 켬과 동시에 국내 부동산 이슈로 동구 부동산도 상승기에 돌입하게 됩니다. 작년 하반기부터 거래를 꽁꽁 막아 놓아서 동구의 시장 강도은 떨어졌으나 매매가는 유지되고 있습니다.