당신이 법정지상권 투자를 못하는 이유
처음 경매를 배울 때 말소기준권리부터 대항력 인수 여부, 배당, 명도 난이도, 인수 권리, 선순위 가등기 · 가처분 등을 몇 주 동안 배웁니다. 태어나서 처음 들어보는 용어가 난무하지만 실패하지 않기 위해 잠도 줄여가며 공부합니다.
하지만 첫 투자는 권리상 하자가 없는 아파트로 시작합니다. 문제는 경험이 쌓일수록 난이도 있는 물건을 도전하는 사람은 극소수이고 대부분 “더 이상 경매로 돈 버는 시대는 끝났어”라고 불만과 함께 포기하는 경우가 태반입니다.
근성이 부족하다는 이야기가 아닙니다.
처음부터 권리상 하자가 없는 아파트만 투자할 생각이었으면 말소기준권리만 배우면 됩니다. 하지만 대다수 입문자는 스트레스 받아 가며 겪을 일도 없는 사례를 공부하고 또 공부합니다. 그러다 학자로 발전하기도 합니다.
이는 법정지상권도 똑같습니다.
실제 필드에서 수익을 달성하는 투자자들은 별 신경도 쓰지 않는 성립 여부를 전문가 수준으로 파고듭니다. 시중에 나와 있는 책을 섭렵하고, 대법원 판례를 처음부터 끝까지 분석하면서 자기들끼리 토론합니다.
그나마 성립 여부가 결정되면 다행인데 백이면 백 마침표를 찍지 못합니다. 그래서 공부를 1년 넘게 해도 입찰은 한 번도 안 해본 사람이 생기고, 법정지상권은 아무나 하는게 아니라고 떠들고 다닙니다.
정작 중요한 건 법정지상권 성립 여부가 아니라 건물 소유주의 재정 능력과 건물을 지킬 의사를 현장에서 확인하는 겁니다. 왜냐하면 건물 소유주한테 지료도 받고, 토지도 되팔면서 수익을 챙기는 게 목적이기 때문입니다.
그래서 법정지상권 투자 시 성립 여부는 서류상 명백한 경우를 제외하면 “아 이 물건은 법정지상권이 성립하겠구나”라고 생각하고 입찰가를 산정해야 합니다.
핵심은 성립 여부와 상관없이 건물 소유주가 포기할 수 없는 물건을 찾는데 에너지를 쏟아야 합니다. 왜냐하면 법정지상권 성립 여부와 상관없이 지료를 청구할 수 있는바, 협상은 낙찰자가 우위를 점할 수 있기 때문입니다.
이 개념을 가슴에 새기지 않으면 본 전자책을 백 번, 천 번을 읽어도 소용없습니다. 왜냐하면 법정지상권 성립 여부는 신경 쓰지 않고, 오직 건물 소유주가 매수할 의지와 여력이 있는지에 포커스를 맞췄기 때문입니다.
실제 수강생 중 한 분은 저와 현장 조사도 함께 가고, 낙찰까지 받아서 해당 물건으로 수익이 발생했음에도 불구하고 돌아서면 “이거 법정지상권 성립 하는 건가요?”라고 질문하는 분이 계십니다.
부디 쉬운 길 놔두고 어려운 길을 스스로 택하지 않으셨으면 좋겠습니다.