누구나 할 수 있는 법정지상권 매각 과정
당신이 시골 주택에 살고 있다고 가정해보겠습니다. 사랑하는 배우자와 눈에 넣어도 아프지 않을 자식들을 키우며 오손도손 살고 있습니다.
그러던 어느 날 등기가 도착합니다. 뜯어보니 내용증명입니다. 무슨 일 인가하고 읽어봅니다. “주택이 깔고 있는 토지를 경매로 낙찰받았다. 당신은 토지를 불법으로 토지를 사용 · 수익하고 있다. 그러므로 건물 철거 후 토지를 인도하고, 인도할 때까지 매달 지료를 납부하라”라는 내용입니다.
어이가 없어서 지인들에게 물어봤지만 아는 사람이 없습니다. 그래서 법원에 문의하니 원론적인 답변만 해줄 뿐 해결책은 없었습니다. 답답한 마음에 가까운 법무사에 방문해서 상담했습니다. 이것저것 물어보길래 답변했지만 요지는 “우리에게 의뢰를 하라”였습니다. 그래서 생각해 보겠다는 말만 남긴 채 철수했습니다.
이대로 방치할 순 없다는 생각에 내용증명 하단에 적혀있는 번호로 연락합니다. 낙찰자는 호전적이었으나 요구하는 금액이 부담스러웠습니다. 그래서 “그만한 돈은 없다”라고 호소했습니다. 하지만 낙찰자는 “그럼 법대로 하겠다”라며 으름장을 놓습니다.
결국 낙찰자와 협상합니다. 토지 가격을 조금 깎는 대신 지료를 연체하지 않는 조건이었습니다. 물론 낙찰자도 건물 소유주가 깎을 걸 예상하고 호가를 불렀기 때문에 만족했습니다. 게다가 청구하는 지료를 받으면 수익률도 나쁘지 않아서 몇 년이고 보유해도 상관없었습니다.
믿기 어렵겠지만 대부분 내용증명에서 해결됩니다. 정확히는 매각 당일 종결되는 경우도 있고, 내용증명 수령 이후 협상으로 끝나는 경우도 있습니다. 내용증명을 매운맛으로 보내면 건물 소유주는 불안해서 낙찰자한테 연락합니다. 그리고 자연스레 협상으로 연결됩니다. 물론 철거 소송까지 이어지는 사례도 있으나 이 역시 지료 수익률이 있기 때문에 걱정할 이유는 없습니다.
핵심은 법정지상권 성립 여부가 아닙니다. 오직 건물 소유주가 건물을 포기할 수 없는 환경입니다. 다행히 건물 소유주가 포기할 수 없는 환경은 다양합니다.
대표적으로 부모님이 거주하는 집입니다. 왜냐하면 어떠한 이유로 토지만 매각됐고, 낙찰자가 부모님을 피고로 설정하면 자칫 집을 잃을 수도 있다는 두려움에 가장 믿는 자녀에게 연락합니다. 연락받은 자녀는 낙찰자가 요구하는 조건이 다소 부담스러워도 부모님이 걱정하는 모습은 죽기보다 싫어서 협상합니다.
“다른 사람의 약점을 잡아서 수익을 발생시키는 것 아니냐”라고 반문할 수도 있습니다. 하지만 건물 소유주가 채권자에게 빚을 갚지 않았고, 기다리다 지친 채권자는 경매라는 마지막 방법을 썼습니다. 이 방법이 결실을 맺으려면 제3자가 낙찰받아야 합니다. 그리고 건물 소유주에게 철거 명령과 지료 청구는 토지 낙찰자가 행사할 수 있는 정당한 권리입니다.
앞으로 소개하는 14가지 사례를 꼼꼼하게 읽어보시면 무슨 뜻인지 이해할 수 있습니다. 만약 이해가 어려우신 경우 메일로 문의 주세요. 답변해드리겠습니다. ( 문의메일 보내실 곳 : april_119@nate.com )