5편 : 2023 부동산 빅이슈 (3)



#김경민교수 의 <부동산 트렌드 2023>을 읽고

이에 대해 내가 공부한 점, 느낀 점을 정리해서 연재하고 있다.

책을 읽은 내용을 글로 정리하면서 다시 볼 수밖에 없고 좋은 공부가 되는 것 같아 기쁘다.

이 글을 읽는 모두들 경제적 자유를 위해 항상 화이팅이다.

부동산, 주식, 코인 등 투자 시장에서 가격이 결정되는 원리는 일맥상통한다는 점을 명심하자.

공부를 하지 않으면 비합리적인 투자로 악몽을 마주할 수밖에 없음을 명심하자.

그럼, 4편 요약을 하고 5편에 대한 본격적인 내용 전개를 해 보겠다.



<4편 요약>

부동산 가격은 2021년 4분기 피크를 찍고 완전히 침체기에 들어섰으며,

#부동산침체기 에 접어들었다는 가장 명확한 신호는 '거래량'이다.

2022년 1분기 #부동산거래량 은 2008년 금융위기 때보다도 못한 수준이다.

부동산 가격이 너무 오르자 #문재인정부 는 여러 장치를 만들었는데 모두 실패했다.

15억 초과 주택에 대해 대출이 안 나오니 영끌족은 #노도성 에 쏠렸고,

노도성은 #강남3구 보다도 투자 수익률이 안 나오는 거대한 거품을 끼게 되었는데

이 거품은 2021년 4분기 이후 결국 터져버렸다.

이와 더불어 #임대차3법 이 시행되자 월세 가격이 폭등했을 뿐 아니라

너도나도 #내집마련 을 해야한다는 압박을 크게 준 나머지

노도성과 같이 영끌 대출이 가능한 지역의 부동산 거품을 키우는데 크게 기여했다.

결국, 고가 주택이 안전자산이 되어 버리는 이상한 상황에 직면.

부동산에 대한 공부 없이 영끌한 사람들은 악몽과도 같은 상황에 마주하게 됐다.



#5. 꼬마빌딩



2020년을 기준으로 #꼬마빌딩 투자에 대한 진입 장벽이 낮아졌다.

원래 '부동산 투자'라고 하면 '아파트 및 주택 투자'라는 생각이 강했는데,

문재인 정부에서 다주택 보유자에 대해 여러 견제 장치를 두고,

꼬마빌딩은 감정가격의 80% 수준까지 대출이 나오게 되면서 수요가 쏠린 것이다.

부동산 전문 투자자들이나 투자했던 꼬마빌딩 시장에

일반인들이 새로운 매수자로 참여해 매수 호가가 크게 상승했다.

※ 실제로 2020년 ~ 2021년까지 가장 수익률이 좋았던 부동산 투자 상품은 '강남권 꼬마빌딩'이다.

50억 원의 가격표가 붙은 강남 부동산을 매수하려고 할 때,

아파트를 구매한다고 할 경우 50억 원의 현금을 보유해야만 구매할 수 있다.

그러나, 꼬마빌딩의 경우 감정액의 80%까지 대출이 가능해

현금이 50억 원이 있는 사람의 경우 꼬마빌딩 2 ~ 3채까지 매수할 수 있는 것.

레버리지를 끌어서 수익률을 높일 수 있고

매달 은행 이자를 내기는 하지만 임대료도 따박따박 나오고

'건물주'라는 칭호까지 얻을 수 있는...

이만큼 매력적인 투자 상품이 없는...

그러나, 2022년을 기준으로 기준금리가 크게 오르며 상황이 뒤바뀔 조짐이 보이고 있다.





<기준금리 상승 -> 이자보다 임대료 수입이 낮은 경우가 발생>

2022년 #기준금리 가 미친듯이 상승했다.

대부분의 사람들은 #변동금리 로 이자를 지불하는데,

기준금리의 상승에 이끌려 변동금리 이자 역시 크게 상승했다.

높은 레버리지를 껴서 투자하는 꼬마빌딩의 특성상,

대출받은 금액이 크면 클수록 갚아야 하는 이자 금액 역시 커지는 시장의 특성상

이자가 임대료 수입을 역전하는 경우가 많이 발생했다.

이는 금리가 계속 오르면 오를수록 심해지는 현상이지 나아지는 현상이 아니다.

#코인선물 도 그렇고 부동산 투자도 그렇고 높은 레버리지는 정말 위험하다.

대부분의 사람들은 부동산 투자를 할 때 #영끌 을 전제로 하기 때문에

금리가 높아지는 시나리오와 낮아지는 시나리오를 모두 고려해서 신중히 투자해야 한다.

※ 많은 사람들이 '변동금리'를 이용하는 이유는

'어지간하면' 변동금리가 고정금리보다 낮기 때문이다.

변동금리는 어지간하면 고정금리보다 낮지만

기준금리가 올라가면 변동금리도 따라 올라가는,

지금과 같은 경기 침체기에 리스크가 커진다는 특성이 있다.

다만, 이전 글에서 언급한 바와 같이 이미 저점을 찍었다는 시각도 존재하는데,

은행에서 책정한 변동금리가 고정금리를 역전했기 때문이다.

이미 건물 투자 경험이 있는 사람들도, 새로 유입되는 사람들도 변동금리를 택할 확률이 높은데,

은행도 하나의 사업체이기 때문에 상황이 반전되려는 상황에 대응하여

지금이라도 변동금리 고객에게서 더 많은 수익을 챙기려고 하는 전략이라고 바라볼 수 있다.

(당연히 은행이 일반 투자자들보다 기준금리와 시장의 상황에 대한 정보가 많지 않을까?)

저점을 이미 찍었다는 또 다른 근거는 '거래량'이다.

2022년 후반기 매수세가 급감했지만 2023년 들어 거래량이 증가하고 있다.

부동산 시장에서 거래량 증가는 가격 상승과 일맥상통한다.





<투자 수익률이 상승하는데 꼬마빌딩을 손절한다?>

이 부분은 간단한 산수다.

부동산 시장에서 투자 수익률을 결정하는 요소는 부동산 가격과 1년 동안의 월세다.

투자 수익률 = 1년 동안 월세 합 / 부동산 가격

월세, 임대료가 상승해서 투자 수익률이 상승하는 상황이면 좋겠지만,

안타깝게도 부동산 침체기에 직면한 지금,

투자 수익률을 올리는 원인은 '낮아진 부동산 가격'이다.

2022년을 기점으로 꼬마빌딩 시장도 다른 자산 시장과 마찬가지로

금리 인상과 투자 심리 위축 등에 영향을 받아 가격이 하락했다.

투자 수익률이 높다고 좋은 것이 아님을 명심하자.



#6. 트로피 아파트



<비싼 아파트들은 계속 오른다?>

#PH129 #한남더힐 #나인원한남 #성수3대장

#래대팰 #반래퍼 #원베일리

부동산의 종착지라고 부르는 '트로피 아파트'들이다.



22년 경기 침체 속에서도

가격이 올랐다거나(첫 번째 줄) 어느정도 선방했다(두 번째 줄)는 뉴스가 많았는데...

일단 첫 번째 줄에 언급된 아파트들(PH129, 한남더힐, 나인원한남, 성수3대장)은

다른 아파트들이 많이 오를 때 안 오르다가 침체기 때 상승한 케이스다.

※ 물론 PH129, 나인원한남, 아서포는 지어진지 얼마 안 되어 저 집단에 넣는 것이 좀 그렇다

다들 떨어질 때 오른 것이 아니라 가만히 있다가 껑충 뛰었다는 점에서

보통 사람들이 생각하는 만큼의 좋은 투자처가 아니라는 것이다.

※ 물론 '트로피 아파트'인 만큼 투자하기 쉬운 부동산은 아니다.

우리나라에서 가장 비싼 집들인데...

두 번째 줄에서 언급된 아파트들(래대팰, 반래퍼, 원베일리)은

침체기의 영향을 직접적으로 받은 아파트들이다.

물론 강남3구에 위치한 대장주 아파트인 만큼

다른 지역과 비교했을 때 타격이 크지 않다고 볼 수도 있으나,

(확실히 가격 하락률은 다른 지역에 비해 낮다)

가격대가 높은 만큼 절대적인 금액으로는 큰 타격을 입었다.

※ 도곡렉슬 매매가 분석을 통해 #강남불패 는 개소리라고 말한 바 있다.

https://pudufu.co.kr/mini/mi_detail/1572



2022년을 기준으로 매매 가격이 크게 꺾인 것이 명확하게 보인다.



트로피 아파트에 대한 편견은 모두 버려야 한다.

트로피 아파트에 투자를 할 수 있는지 여부는 개개인에 따라 다르지만,

다른 지역이 가격 상승의 수혜를 입고 있을 때 이들은 정체되어 있었으며,

침체기에도 당연히 영향을 받는다.

역시 비싼 아파트들과 강남 집값은 떨어지지 않는다는 생각은 버리고

침체기, 호황기 그 어떤 상황에서도 허용되는 예산 안에서 가장 합리적인 투자를 해야 한다.

노도성의 투자 수익률이 강남3구보다 낮은 상황에서 노도성을 구입하는 이들이 존재했던 것을 보면,

부동산 공부한 사람들만 가질 수 있는 비교우위가 확실히 있는 것 같다.

부동산에 대한 약간의 공부만 하더라도 가용 예산과 상관 없이 악몽만은 피할 수 있을 것 같다.

다시 한 번, 머지 않아 다가올 그 날을 위해 모두들 화이팅이다!