깔고 있는 전세금과 은행대출을 이용하라
자산 재배치는 말 그대로 자산을 배치하는 방법을 다시 생각해보자는 것이다. 여기서 말하는 자산 재배치는 깔고 있는 전세금을 말한다. 예를 들면 A라는 친구와 B라는 친구가 있다고 가정하자. A는 현금 1억이 있다. 그리고 1억짜리 전세에 산다. 그러다 A는 집을 사야겠다고 생각하게 된다. 그래서 전세금 1억 중 2,000만 원을 전세 보증금으로 쓰고 나머지 8,000만 원은 전세자금 대출로 충당하였다. (80%까지 전세자금 대출이 나오므로) 그리고 차액 8,000만 원을 시드머니로 남겨두었다. 반면에 B는 시드머니도 없고 빚도 없다. 그렇지만 2억에 달하는 자가(아파트)를 소유하고 있다. 이때 A는 전세를 살면서 시드머니 8,000만 원 중 3,000만 원으로 전세를 끼고(세입자의 보증금으로) 3억 아파트를 샀다. B는 여전히 2억에 달하는 자가(아파트)에 살고 있다.
이런 경우 A는 현금 1억을 모두 전세금에 넣을 수 있지만 전세자금대출을 일으켜 1억 전세에 살면서 2,000만 원의 보증금만 사용했다. 여기서 자산 재배치를 해서 1억 중 8,000만 원을 가용자산으로 쓸 수 있게 되었다. 그리고 8,000만 원 중 3,000만 원으로 3억짜리 아파트를 전세 끼고 샀다. 즉, 레버리지를 일으켰다.
첫 번째 레버리지는 전세자금 대출(80% 대출)로 본인의 전세금(8,000만 원)을 마련한 것.
두 번째 레버리지는 세입자의 전세보증금으로 3억짜리 아파트를 3,000만 원 갭으로 매매한 것이다.
A는 3,000만 원으로 3억의 자산을 늘렸지만 B의 자산은 그대로 2억이다. 처음에는 B가 자산이 더 많았지만 A가 전세 끼고 매매하여 자산이 역전되었다.
누군가는 A보다 더 시드머니가 없을 수도 있다. 각자 처한 상황마다 다르지만 A와 같은 방법으로 자산 재배치와 레버리지(대출)를 일으킨다면 전세 끼고 2,000 ~ 3,000만 원 짜리 집은 살 수 있다. 그러고나서 차근차근 돈을 모으거나 시세나 부동산 흐름을 관망하면서 언제 내가 입주해서 살 것인지 타이밍을 정하면 된다.
세입자는 항상 불안하다. 집주인이 언제 나가라고 할지 알 수 없어서다. 그 말은 이 집에 사는 것을 결정하는 것이 집주인이라는 것이다. (물론 계약갱신청구권 - 1번만 가능하다. 오래 살아도 4년이라는 뜻 - 이 있지만 집주인이 실거주한다고 하면 비워줘야 한다)
집주인 포지션에서 주거 여부를 결정할 수 있는 결정권이 나에게 있다는 것 그 자체가 무주택자와 매우 큰 차이가 있다고 생각한다.
만약 대출 70%를 받아 입주할 수 있는 환경이라면 대출받아 입주하면 된다. 그러나 만약 대출 70%를 받아도 입주하기 힘들거나, 추가로 다른 대출을 받을 수 없는 상황이라면 위의 A의 방법을 고려하라는 것이지, 무조건 저 방법을 추천하는 것은 아니다. 그러나 저 방법은 실제로 투자자들이 투자했던 방법의 하나이기도 하며, 시드머니가 적은 실거주자도 충분히 약간의 발품과 손품 노력으로 활용할 수 있는 방법이다.
그리고 취득세, 복비, 인테리어는 별도 비용이므로 그 부분까지 계산해서 가용자금을 계산하고 준비해야 한다.