토지지분경매 낙찰부터 소송까지 진행절차 (공유관계 해소절차)
토지지분경매 협상 방법에 이어 이번엔 공유관계 해소절차에 대해 알아보겠습니다. 이미 김철수씨 땅을 예로 설명을 드려서 이해가 잘 되실 겁니다.
토지 지분을 낙찰 받은 후 낙찰자는 등기사항전부증명서에 있는 공유자 주소로 내용증명이라는 것을 보냅니다. 지분경매의 내용증명은 '제가 이 땅 지분을 낙찰 받았는데 저와 협상 좀 하시죠' 라는 내용의 공적 증명이 가능한 문서로 보시면 됩니다.
공유자들 중에 내용증명을 받고 연락이 와서 가액배상으로 돈 받고 지분을 팔면 공유관계가 해소되었기 때문에 위 그림에서 다음 단계로 갈 필요 없이 끝납니다. 하지만 내용증명을 보냈는데 아무 연락도 없고 깜깜 무소식이라고 한다면 이제 법원에 공유문제를 해결해달라고 요청할 단계입니다.
공유물분할소송이라는 것을 법원에 올리는데요. 공유물분할소송은 법원이 중재해서 공유자들 간 공유관계를 해소해달라는 요청서입니다.
이 공유물분할소송을 토지지분 낙찰자가 법원에 올리면 법원에서는 해당 토지의 공유자들에게도 이 내용이 담긴 소장을 송부합니다. 아까 2 장에서 토지의 1/3 지분을 낙찰 받은 업글샘이 법원에 공유물분할소송을 올리면 법원에서는 이 땅의 공유자인 김일과 김이 주소로 공유물분할소장을 송부합니다. 즉, 해당 토지에 대해 이런 소송이 신청되었다고 해당 토지 공유자들에게 소장을 송달하여 인지하게 하는 것입니다.
토지 공유자들에게 송달이 다 되지 않으면, 즉 공유자들 중에 단 한 명이라도 송달이 안되면 변론기일 단계로 넘어가지 않습니다.
공유물분할소송 소장이 공유자들에게 송달이 다 되어야 변론기일이라는 단계로 넘어갑니다. 변론기일에서는 법원 중재하에 지분낙찰자와 공유자 간 토지에 대한 주장을 하고 협의를 하게 됩니다. 공유물분할소송 소장을 받은 직후나 변론기일을 앞두고 공유자에게 연락이 와서 가액배상으로 협의하고 끝나는 경우도 있습니다.
하지만 변론기일에서도 협의가 안되면 법원에서는 판사 재량으로 형식적경매 혹은 현물분할 판결을 내리게 됩니다. 형식적경매 판결을 받았다면 해당 판결을 가지고 경매 신청을 하고 토지 전체가 낙찰되면 낙찰가에서 내 지분 비율 만큼 배당을 받고 끝나게 됩니다.
지금까지 살펴보았듯이 지분경매는 공유지분 해소절차 도중에 협의되는 케이스도 있고, 설령 그렇게 안된다고 하더라도 대부분 형식적경매로 최종 판결이 나기 때문에 싸게만 낙찰받는다면 수익을 낼 수 있는 구조라고 할 수 있겠습니다.
지금까지 지분물건을 경매로 낙찰받고 어떻게 협상하고 공유관계를 해소하는지 살펴보았습니다. 다음장에서는 이렇게 공유자와 협상 및 공유관계 해소하기에 좋은 지분경매물건 고르는 법을 설명드리겠습니다.
(구매 이후 이하 내용을 확인 하실 수 있습니다.)