토지지분 공유관계 해소방법
1 장에서 토지지분경매가 매력적인 이유가 이해되셨다면 아파트경매와 달리 지분경매는 낙찰받고 어떻게 해결이 되는지 궁금하실 것입니다. 지분경매 진행절차에 대해 생소하신 분들을 위해 토지 하나를 예로 들어 진행절차를 설명드리겠습니다.
땅 주소가 961-2 인 땅 하나를 김철수 씨가 소유하고 있습니다. 부인 없이 아들 셋 김일, 김이, 김삼을 홀로 외롭게 키우고 있었는데, 아들 셋을 훌륭하게 키운 후 김철수 씨가 사망을 합니다. 그러면 김철수씨 소유로 있는 961-2 땅이 김철수씨 사망으로 인해 세 아들 김일, 김이, 김삼에게 상속이 됩니다.
상속을 세 명이 받으니 공평하게 1/3 씩 갖게 됩니다. 밭이 실제로 1/3 씩 나눠지는 게 아니라 세 아들이 1/3 씩 소유지분을 갖고 공동소유를 하게 되는 것입니다. 원래 김철수씨 한 명이 소유했던 땅을 이제 세 명이 각각 1/3 지분으로 공유하게 된 것이죠.
그러던 중 김삼이 카드 대출로 무리하게 해외주식에 투자했다가 카드빚을 못갚았습니다. 카드사에서는 카드빚을 돌려받기 위해 김삼이 소유한 1/3 만큼의 지분을 경매에 내놓습니다. 이것을 업글샘이 감정가의 30%에 낙찰을 받습니다. 업글샘은 낙찰을 받은 후 이 땅의 공유자인 김일, 김이와 협상을 하고 싶지만 연락처를 모르기 때문에 토지 등기부등본에 있는 김일, 김이의 주소로 내용증명을 보내 협상을 시도합니다.
▶ 내용증명은 상대방에게 어떤 의사표시를 했다는 공적 증거로 추후 소송에 사용할 수 있도록 증명하는 서류를 뜻합니다
지분경매에서 내용증명은 쉽게 말하면 공유관계 해결을 위해 협상하자는 내용이며 추후 공유물분할소송에 입증자료로 제출이 가능한 문서로 보시면 됩니다. 업글샘의 내용증명을 받은 김일이 깜짝 놀랍니다. 돈도 많고 효심도 깊은 김일은 이 땅을 남에게 넘길 수 없습니다. 그래서 바로 업글샘에게 연락해서 업글샘의 1/3 지분을 사겠다고 합니다.
그렇게 직접 만나서 협의한 끝에 감정가의 80% 가격에 업글샘은 1/3 지분을 김일에게 넘깁니다. 30%에 낙찰 받아서 80%에 매도했으니 엄청난 수익률입니다. 이렇게 공유자끼리 상대방 지분을 돈으로 매입하는 것을 가액배상이라고 합니다.
이번에는 다른 경우를 보겠습니다. 실은 알고 보니 김일과 김이 모두 돈이 없습니다. 사업이 망해서 집에서 손만 빨고 있습니다. 김일, 김이 모두 내용증명을 받고는 업글샘에게 연락해서 형편이 안돼서 업글샘의 지분을 사줄 수가 없다고 합니다. 그러자 업글샘이 역 제안을 합니다. 경제적 형편이 어려운 김일, 김이에게 업글샘이 김일, 김이의 1/3 지분을 업글샘이 낙찰 받은 가격인 감정가 30% 가격에 사주겠다고 말입니다.
당장 돈이 급한 김일, 김이와 협상 끝에 감정가 33% 가격에 업글샘은 김일, 김이의 1/3 지분을 모두 매수합니다. 이로써 업글샘은 원래 1/3 지분만 갖고 있다가 하나의 온전한 땅을 소유하게 됩니다. 그렇게 감정가 30%대 금액으로 온전한 땅을 만든 업글샘은 100%의 가격으로 일반매매에 성공해서 짭짤한 수익을 올립니다. 이런 경우 또한 다른 공유자의 지분을 돈으로 배상한다고 해서 가액배상에 해당합니다.
이번엔 또 다른 경우입니다. 업글샘의 내용증명을 김일, 김이 둘다 무응답으로 일관합니다. 일주일간 김일, 김이의 연락을 기다려보았으나 연락이 없자, 공유자 간 협의가 안된다고 판단한 업글샘은 법원에 공유관계를 해소해달라고 소송을 합니다. 이를 ‘공유물분할소송'이라고 합니다. 법원에서 공유물분할소송은 현물분할이 원칙이므로 법원 중재하에 공유자들끼리 원하는 땅의 위치를 협의합니다.
다행히도, 김일은 맨 윗땅, 김이는 중간 땅, 업글샘은 맨 아랫땅을 원하는 것으로 협의가 되었습니다. 법원은 공유자 간 이러한 협의결과를 바탕으로 현물분할 판결을 내립니다. 그러면 더 이상 1/3 지분 공유관계가 아닌 독립된 땅을 각자 갖게 되는 것으로 이것을 현물분할이라고 합니다.
이제 가액배상, 현물분할과는 또다른 마지막 경우입니다. 법원 중재에도 불구하고 공유자 간 가액배상도, 현물분할도 협의되지 않았습니다. 이런 경우 법원에서는 현금분할을 명합니다. 즉 땅 전체를 경매로 내놓아서 낙찰된 금액을 지분비율만큼 나눠 갖는 것입니다.
예를 들어 땅 전체 감정가가 1,500 만원인데 1,200 만원에 낙찰이 되었다면 경매진행비용, 세금을 고려하지 않는다면 각자 약 400 만원 정도를 김일, 김이, 업글샘이 받게 됩니다.
근저당이나 카드빚 때문에 경매로 나오는 게 아닌 현금분할을 위한 경매이므로 이를 ‘형식적 경매'라고 합니다. 쉽게 말해 땅 전체를 팔아서 돈으로 나눠 갖자는 것입니다. 그래서 형식적경매는 현금분할 혹은 대금분할과 같은 의미입니다.
이렇게 토지지분경매의 협상 방법은 크게 가액배상, 현물분할, 형식적경매 세 종류가 있음을 기억해주시기 바랍니다.
(구매 이후 이하 내용을 확인 하실 수 있습니다.)